O IMPOSTO DE RENDA SOBRE O GANHO DE CAPITAL NA VENDA DE IMÓVEL URBANO

 

 Por Peter Emanuel Pinto[1] - OAB/PR 51.541

 

Como funciona a incidência do imposto de renda (IR) sobre o ganho de capital na venda de bem imóvel urbano? Essa dúvida atinge muitos contribuintes no momento da venda, o que o torna um assunto de grande preocupação. Então, vamos lá!

 

Ao adquirir um bem imóvel, o comprador informa o valor desse bem em sua declaração de ajuste anual, no campo ‘’declaração de bens e direitos’’. Quando resolve vende-lo, o valor da venda é comparado com o valor da aquisição constante na declaração. Se houver saldo positivo entre a subtração desses dois valores, tem-se o chamado ganho de capital que é tributado pelo imposto de renda. Assim, o ganho de capital será a diferença positiva entre o valor da aquisição e o da venda do bem imóvel.
 

A apuração desse imposto ocorre através do uso do programa GCAP, presente no site da Receita Federal. O mesmo deve ser baixado e instalado em seu computador[2], tendo como prazo de apuração até o último dia útil do mês seguinte em que a venda foi efetuada.

O artigo 21, da Lei 8.981/1995[3], estabelece que sobre o ganho de capital incidirá o IR nas seguintes alíquotas:

 

GANHO DE CAPITAL                ALÍQUOTA

Até 5 milhões.                                 15%

De 5 milhões até 10 milhões.       17,5%

De 10 milhões até 30 milhões      20%

Mais de 30 milhões                         22,5%

 

No atual mercado de venda de imóveis, a maioria das pessoas sofrerá a incidência da alíquota de 15%, restando as demais para grandes transações imobiliárias. Nota-se que a alíquota sobre o ganho de capital inicia num patamar alto e gera grande impacto para a pessoa física. 
 

A fim de exemplificar, imagine que uma pessoa tenha comprado um imóvel no valor de R$ 200.000,00, no ano de 2005. No ano de 2023 pretende vende-lo por R$ 600.000,00. A diferença entre o valor da compra e da alienação será de R$ 400.000,00, ou seja, sobre esta diferença positiva incidirá a alíquota de 15%. Assim, o valor do IR sobre o ganho de capital atingirá R$ 60.000,00. Se compararmos com o valor de venda do imóvel, percebemos que o impacto do IR será de 10% do próprio, neste exemplo. Este cálculo é conhecido como Imposto de Renda sobre Venda de Imóvel (IRVI), o qual atende a seguinte fórmula: IRVI = lucro da venda (diferença entre valor da venda e valor da compra do imóvel) x alíquota.
 

Contudo, há situações em que é possível neutralizar ou diminuir o IR sobre o ganho de capital. É o caso das isenções e fatores de redução previstos sobre o imposto para o ganho de capital.
 

O art. 23, da Lei nº 9.250/1995, estabelece que fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.
 

Em outra situação, o art. 39, da Lei 11.196/2005, também traz que é isento o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. Este benefício poderá ser usufruído somente uma vez a cada 5 (cinco) anos.
 

Também, há isenção do IR sobre o ganho para os imóveis adquiridos até o ano de 1969. Para os anos seguintes, há o percentual de redução incidente sobre o ganho de capital, ou seja, sobre a base de cálculo do imposto. O art. 18, da Lei 7.713/1988, informa uma tabela com a previsão desses percentuais:

 

Ano de Aquisição ou Incorporação | Percentual de Redução

Até 1969                          100%

1970                                  95%

1971                                  90%             

1972                                  85%    

1973                                  80%   

1974                                  75%   

1975                                  70%   

1976                                  65%   

1977                                  60%   

1978                                  55%   

1979                                  50%  

1980                                  45%   

1981                                  40%   

1982                                  35%   

1983                                  30%   

1984                                  25%   

1985                                  20%   

1986                                  15%   

1987                                  10%   

1988                                  05%   

Diante desse dispositivo, a título de exemplificação, quem adquiriu um imóvel no ano de 1970, terá direito a uma redução do valor do ganho de capital de 95% (noventa e cinco por cento). Isso significa que somente 5% (cinco por cento) do ganho de capital é que servirá como base de cálculo para a incidência da alíquota do imposto de renda. Esse raciocínio, aplica-se para todos os outros anos da tabela acima.
 

Nesse mesmo contexto, tem-se a previsão do art. 40, da Lei 11.196/2005, que traz dois fatores de redução do ganho, chamados de FR1 e FR2. O FR1 será aplicado para imóveis adquiridos desde 1º de janeiro de 1996 (mesmo que o imóvel tenha sito adquirido antes dessa data), até e no mês de novembro de 2005. Já o FR2 será aplicado para imóveis adquiridos a partir de dezembro de 2005. Conforme traz o dispositivo, os fatores obedecerão às seguintes fórmulas:
 

i) FR1 = 1/1,0060^m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e 30 de novembro de 2005, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês. Este redutor só pode ser aplicado para imóveis adquiridos a partir de 1º de janeiro de 1996, mesmo que a aquisição tenha sido feita antes dessa data;
 

ii) FR2 = 1/1,0035^m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre 1º de dezembro de 2005 ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.
 

Nos termos do art. 40, §2º, da Lei 11.196/2005, os redutores podem sem aplicados de forma cumulativa quando a aquisição do imóvel tenha ocorrido antes de 1988 e sua venda posterior a dezembro de 2005.
 

Assim, como se daria o cálculo do ganho de capital que sofreria a incidência do imposto? Para exemplificar melhor é preciso trabalhar com dois casos. O primeiro, imagine que uma pessoa tenha comprado um imóvel urbano em 1º de janeiro de 2013, por R$ 400.000,00 e queira vende-lo em 31 de dezembro de 2022, por R$ 600.000,00, sem incidir nas hipóteses de isenção.

Para o segundo exemplo, imagine que a pessoa tenha comprado o imóvel em 1º de janeiro de 1985, por R$ 400.000,00 (já levando em consideração a conversão da moeda) e queira vende-lo em 31 de dezembro de 2023, por R$ 600.000,00, sem incidir nas hipóteses de isenção. Tanto para um exemplo como para o outro, o ganho de capital seria de R$ 200.000,00 (venda-compra).
 

Para o primeiro exemplo, teríamos um lapso de 120 meses. Como a aquisição ocorreu em 2013 e a venda em 2022, seria aplicado o fator redutor FR2, sendo a fórmula FR2 = 1/1,0035^m2. Assim, FR2 = 1/1,0035¹²⁰. Em continuidade, FR2 = 1/1,520845. Como resultado, FR2 = 0,6575. Desta forma, o ganho de capital de R$ 200.000,00 será multiplicado pelo FR2 de 0,6575, sendo o resultado de R$ 131.500,00. Este valor será a base de cálculo de incidência da alíquota de 15% do imposto de renda. O contribuinte terá que pagar um imposto de renda de R$ 19.725,00.
 

Para o segundo exemplo, o cálculo é um pouco mais trabalhoso. Como a aquisição ocorreu em 1980 e a venda em 2022, deve-se aplicar as três regras de redução, ou seja, o fator de redução fixo da tabela mencionada acima, o FR1 e o FR2. Desta forma, partindo-se do princípio que em 1980 a tabela aponta que o fator de redução é de 45%, o ganho de capital ficará assim no primeiro momento, R$ 200.000,00 x 45% = R$ 90.000,00.
 

Ainda, aplica-se o FR1 sobre o R$ 90.000,00. Há a necessidade de se calcular o FR1 = 1/1,0060^m1. O lapso temporal entre 1996 a 2005 é de 119 meses[4]. Desta forma, FR1 = 1/1,0060¹¹⁹, sendo que o FR1 = 1/2,037791. Como resultado, tem-se FR1 = 0,490727. Diante disso, o ganho já reduzido de R$ 90.000,00 é multiplicado por 0,490727, sendo o resultado de R$ 44.165,43.
 

Por último, aplica-se o terceiro redutor FR2. Para este, FR2 = 1/1,0035^m2. O lapso temporal entre 1º de dezembro de 2005 a 31 de dezembro de 2022 é de 205 meses. Desta forma, FR2 = 1/1,0035²⁰⁵, sendo que o FR2 = 1/2,046737. Como resultado, tem-se FR2 = 0,488582. Diante disso, o ganho já reduzido de R$ 44.165,43 é multiplicado pelo redutor 0,488582, sendo o resultado de R$ 21.578,43.
 

Portanto, o valor de R$ 21.578,43 será o ganho de capital que sofrerá a incidência da alíquota de 15% do imposto de renda. O contribuinte, em nosso segundo exemplo, terá que pagar um imposto de renda de R$ 3.236,76.
 

Através desses exemplos, pode-se visualizar didaticamente as isenções e o impacto dos fatores de redução no cálculo do ganho de capital, que será a base de cálculo do imposto de renda. Certamente, que o contribuinte poderá simplificar esses cálculos com a utilização do programa cedido pela Receita Federal GCAP. Contudo, não custa nada conferir.
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Todas as situações acima descritas possuem o efeito de isentar ou minimizar o impacto do imposto de renda sobre o ganho de capital. Situações que vão além dessas necessitam da consultoria de um profissional especializado em Direito Tributário.

 

 

[1] Peter Emanuel Pinto é advogado tributarista da sociedade Pinto & Bowens Advogados Associados (OAB/PR 5.745). Mestrando pela Universidade Estadual de Ponta Grossa-PR (UEPG) (2022/2024); Pós-graduado em MBA com ênfase em Finanças, Controladoria e Auditoria, pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) (2018); Pós-graduado em Direito Processual Civil pela Faculdade Damásio (2017); Pós-graduado em Direito Tributário pelo IBET de Curitiba-PR (2011); Graduado em Direito pelo Centro de Ensino Superior de Campos Gerais - CESCAGE (2009); Professor de Direito Tributário pelo CESCAGE.

[2] BRASIL. Receita Federal. Apurar imposto sobre ganho de capital. Acessado em https://www.gov.br/pt-br/servicos/apurar-imposto-sobre-ganhos-de-capital. Visto em 13.02.2023.

[3] Redação dada pela Lei 13.259/2016.

[4] Lembre-se que para FR1 a lei determina que a contagem se inicie a partir de 1º de janeiro de 1996 e vai até 30 de novembro de 2005.